Ndryshon tregu i pronave: Tirana humbet peshë, Vlora dhe bregdeti tërheqin kapitalin

Tregu shqiptar i pasurive të paluajtshme po kalon në një fazë të re, ku rritja e shitjeve, shtrenjtimi i pronave, rivlerësimi dhe investimet e huaja po ndryshojnë shpërndarjen e kapitalit.

Gjatë gjashtë muajve të parë të vitit 2026 janë regjistruar 25,644 kontrata shitjeje, 25 për qind më shumë se në të njëjtën periudhë të vitit të kaluar. Ndërkohë, Tirana po humbet peshë në tregun kombëtar, ndërsa Vlora dhe zonat bregdetare po tërheqin një pjesë gjithnjë e më të madhe të investimeve.

Sipas një analize të Shoqatës Kombëtare të Ndërmjetësve të Pasurive të Paluajtshme (NAREA), të dhënat e tregut tregojnë se kërkesa për prona nuk mbështetet më vetëm te blerja tradicionale e banesave. Investimet e huaja, kapitali i diasporës, kreditimi bankar dhe interesi për zhvillime të reja turistike po ndikojnë në strukturën e tregut dhe në ecurinë e çmimeve.

Reinaldo Pipiria, drejtor ekzekutiv i NAREA, shprehet se gjatë periudhës 2021-2026, çmimet e pasurive të paluajtshme janë rritur me 7.5 deri në 15 për qind, në varësi të zonës, edhe pas korrigjimit të efektit të kursit të këmbimit.

“Çmimet janë rritur midis 7.5-15%, sipas zonave dhe të korrigjuara me kursin e këmbimit”, shprehet Pipiria, duke theksuar se zhvillimet e tregut nuk mund të shpjegohen më vetëm me kërkesën tradicionale për banesa.

Rivlerësimi i pronave gjeneron miliarda lekë dhe nxit transaksionet

Një nga faktorët që ka ndikuar në gjallërimin e tregut gjatë vitit 2026 është procesi i rivlerësimit të pasurive të paluajtshme, i cili ka nxitur formalizimin e vlerave të pronave dhe realizimin e transaksioneve.

Sipas të dhënave të përpunuara nga NAREA, nga shkurti deri në qershor 2026, procesi i rivlerësimit ka gjeneruar 4.99 miliardë lekë të transferuara në administratën tatimore, nga 16,107 aplikime të paguara.

Në një vlerësim më të gjerë, gjatë këtyre pesë muajve, rivlerësimi i ka sjellë administratës tatimore rreth 60 milionë euro dhe ka formalizuar pasuri me vlerë afërsisht 1.2 miliardë euro.

Procesi nuk kufizohet vetëm në korrigjimin e vlerës fiskale të pronës. Formalizimi i vlerave krijon një bazë më të qartë për shitblerjet, kreditimin, investimet dhe zhvillimin e mëtejshëm të pasurive të paluajtshme.

“Me fjalë të tjera, rivlerësimi po funksionon si një mekanizëm që nxjerr kapitalin e fshehur në pasuri dhe e rikthen atë në qarkullimin ekonomik”, shprehet Pipiria.

Deri në fund të qershorit, të ardhurat e mbledhura nga rivlerësimi përfaqësonin 89 për qind të rekordit të regjistruar gjatë gjithë vitit 2022, kur procesi gjeneroi 5.61 miliardë lekë.

Ndërkohë, 6,499 aplikime të tjera ishin llogaritur, por ende nuk ishin paguar, ndërsa 3,602 aplikime ishin refuzuar.

Analiza e NAREA, e vënë në dispozicion të Ekofin.al, mbështetet në të dhëna të Agjencisë Shtetërore të Kadastrës (ASHK), Drejtorisë së Përgjithshme të Tatimeve (DPT), Bankës së Shqipërisë, INSTAT, Fondit Monetar Ndërkombëtar dhe Bankës Botërore.

Shitjet e pronave rriten me 25 për qind, priten rreth 50 mijë kontrata gjatë vitit

Pas dy viteve të karakterizuara nga tkurrja e transaksioneve, tregu i pasurive të paluajtshme shënoi një rikuperim gjatë vitit 2025, kur u regjistruan 40,036 kontrata shitjeje, 22.4 për qind më shumë se në vitin 2024.

Ky nivel ishte pothuajse i barabartë me atë të vitit 2022, kur ishin regjistruar 39,991 kontrata, përpara rënies së aktivitetit në dy vitet pasuese.

Megjithatë, viti 2026 po shfaq një dinamikë tjetër. Vetëm gjatë gjashtëmujorit të parë janë regjistruar 25,644 kontrata shitjeje, me një rritje prej 25 për qind në krahasim me të njëjtën periudhë të vitit të kaluar.

Nëse ruhet sezonaliteti i viteve të mëparshme, sipas projeksioneve të NAREA, numri i kontratave mund të arrijë në rreth 49,900 deri në fund të vitit 2026.

Apartamentet vijojnë të përbëjnë kategorinë kryesore të tregut. Gjatë gjysmës së parë të vitit janë regjistruar 12,472 kontrata shitjeje apartamentesh, 31 për qind më shumë se në të njëjtën periudhë të vitit 2025.

Megjithatë, struktura e transaksioneve po ndryshon. Pesha e apartamenteve në totalin e kontratave ka rënë nga 57.5 për qind në vitin 2022 në 47 për qind në vitin 2025.

Në të njëjtën periudhë, transaksionet e tokës bujqësore janë rritur me 43.7 për qind, ndërsa ato të truallit me 38.1 për qind krahasuar me vitin 2022.

Sipas analizës, rritja e interesit për tokën dhe truallin mund të lidhet me përgatitjen e investimeve të ardhshme, përfshirë ndërtime të reja, komplekse turistike, resorte dhe projekte të tjera zhvillimi.

Nëse kjo tendencë vijon, kërkesa për prona mund të ndikohet gjithnjë e më shumë nga kapitali që investohet në tokë për projekte të ardhshme dhe jo vetëm nga blerja e apartamenteve ekzistuese.

Tirana humbet peshë në tregun kombëtar, Vlora tërheq investime me vlera të larta

Tirana vazhdon të mbetet tregu më i madh i pasurive të paluajtshme në Shqipëri, por pesha e saj në totalin kombëtar të shitjeve ka ardhur në rënie.

Në vitin 2019, kryeqyteti përfaqësonte rreth 45.4 për qind të shitjeve të pronave në vend, ndërsa në vitin 2025 kjo peshë zbriti në 36.6 për qind.

Kjo ecuri tregon një shpërndarje më të gjerë të aktivitetit të tregut, me një pjesë në rritje të kapitalit që po orientohet drejt zonave bregdetare dhe tregjeve të tjera jashtë kryeqytetit.

Vlora është një nga tregjet ku ky ndryshim shfaqet më qartë. Sipas të dhënave të rivlerësimit, qyteti përfaqëson vetëm 6 për qind të aplikimeve në nivel kombëtar, por zë 20.7 për qind të vlerës totale të rivlerësuar.

Vlera mesatare për aplikim në Vlorë arrin në rreth 1.07 milionë lekë, më shumë se trefishi i mesatares kombëtare. Ky raport tregon përqendrimin e vlerave të larta të pasurive të rivlerësuara në këtë treg.

Edhe të dhënat mbi çmimet tregojnë një ndryshim në shpërndarjen gjeografike të rritjes. Sipas analizës së NAREA, bazuar në të dhënat e Bankës së Shqipërisë, çmimet e banesave në nivel kombëtar u rritën me rreth 28 për qind gjatë vitit 2025, ndërsa në Tiranë rritja ishte afërsisht 4.5 deri në 5 për qind.

Kjo diferencë sugjeron se rritja e çmimeve nuk po përqendrohet më kryesisht në kryeqytet, por po ndikohet gjithnjë e më shumë edhe nga zhvillimet në bregdet dhe në tregjet e tjera të pasurive të paluajtshme.

Investimet e huaja në prona arrijnë në 560.9 milionë euro

Një pjesë e rëndësishme e kërkesës për pasuri të paluajtshme lidhet me kapitalin që vjen nga jashtë Shqipërisë.

Gjatë vitit 2025, investimet e huaja direkte në sektorin e pasurive të paluajtshme arritën në 560.9 milionë euro, duke shënuar një rritje prej 47.9 për qind krahasuar me vitin 2024.

Sipas bazës së të dhënave të përdorur në analizën e NAREA, kjo shumë përfaqëson 34.3 për qind të flukseve totale të investimeve të huaja direkte.

Në të njëjtën kohë, remitancat arritën në rreth 1.12 miliardë euro, duke përbërë një tjetër burim të rëndësishëm të hyrjeve valutore në ekonominë shqiptare.

Këta tregues sugjerojnë se kërkesa për pasuri të paluajtshme nuk varet vetëm nga të ardhurat e familjeve rezidente në Shqipëri. Investitorët e huaj, emigrantët, diaspora dhe blerësit që e konsiderojnë pronën një instrument investimi po ndikojnë gjithnjë e më shumë në strukturën e tregut dhe në ecurinë e çmimeve.

Rritet kreditimi për banesa, 61 për qind e blerjeve përfshijnë financim bankar

Paralelisht me zgjerimin e investimeve, është rritur edhe financimi bankar për blerjen e pasurive të paluajtshme.

Stoku i kredive hipotekore arriti në 243.6 miliardë lekë gjatë vitit 2025, me një rritje prej 16.7 për qind krahasuar me një vit më parë.

Ndërkohë, disbursimet e reja të kredive hipotekore u rritën me 17.5 për qind, duke arritur në 48.5 miliardë lekë.

Sipas analizës së NAREA, rreth 61 për qind e blerjeve të realizuara në fund të vitit 2025 përfshinin financim bankar.

Rritja e përdorimit të kredive konsiderohet një tregues i formalizimit të transaksioneve, por njëkohësisht shton rëndësinë e raportit ndërmjet çmimeve të banesave, të ardhurave të familjeve dhe kostos së financimit.

Sa më e madhe të bëhet pesha e kreditimit në blerjen e pronave, aq më e rëndësishme bëhet aftësia e familjeve për të përballuar këstet mujore dhe detyrimet financiare afatgjata.

Të ardhurat tatimore nga pasuritë e paluajtshme rriten me 36 për qind

Zgjerimi i aktivitetit në tregun e pronave është reflektuar edhe në të ardhurat fiskale të shtetit.

Gjatë vitit 2025, tatimi mbi fitimin nga pasuritë e paluajtshme arriti në 7.53 miliardë lekë, duke shënuar një rritje prej 36 për qind krahasuar me vitin 2024.

Sipas të dhënave të analizës, subjektet e zhvillimit dhe ndërtimit gjenerojnë rreth 99 për qind të të ardhurave nga kjo kategori tatimore, duke evidentuar peshën e konsiderueshme të sektorit të ndërtimit në strukturën fiskale.

Në tërësi, treguesit e shitjeve, rivlerësimit, investimeve të huaja dhe kreditimit bankar pasqyrojnë një treg të pasurive të paluajtshme që po zgjerohet dhe po ndryshon strukturën e tij gjeografike.

Megjithëse Tirana mbetet tregu kryesor i pronave në vend, rënia e peshës së saj relative, rritja e vlerave të rivlerësuara në Vlorë dhe shtimi i kapitalit të huaj tregojnë se zonat bregdetare dhe tregjet dytësore po marrin një rol gjithnjë e më të rëndësishëm në zhvillimin e sektorit.

Burimi: Ekofin.al

Më të lexuarat